வீடு மற்றும் மனைகள் வாங்குபவர்களின் நலன்களைப் பாதுகாக்கும் 'RERA' !
கட்டட மனை விற்பனை ஒழுங்குமுறை ஆணையம் (Real Estate Regulatory Authority) என்று அழைக்கப்படுகின்ற RERA ஆணையம், கடந்த 2016-ல் வீடு மற்றும் மனை வாங்குபவர்களின் நலன்களைப் பாதுகாத்தல் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் தொழிலைக் கட்டுப்படுத்துதல் போன்ற நோக்கங்களுக்காக நிறுவப்பட்டது. இவ்வாறு நிறுவப்பட்டதன் மூலம் அனைத்து ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பான திட்டங்களும் குறிப்பாக வணிக மற்றும் குடியிருப்பு சொத்துக்கள் தொடர்பான திட்டங்கள் கூட, அவை தொடங்கப்படுவதற்கு முன்பே, அந்தந்த மாநிலத்தில் உள்ள RERA ஆணையத்தில் பதிவு செய்யப்படவேண்டியது அவசியம் என அறிவிக்கப்பட்டது.
மேலும் தேசிய கட்டிடக் குறியீடு (NBC) ஆவணம் முதன்முதலில் 1970-ல் ஆரம்பிக்கப்பட்டாலும், இதன் திருத்தப்பட்ட பதிப்பு, வீடுகள், வணிகங்கள், நிறுவனங்கள், பள்ளிகள், கடைகள் மற்றும் அபாயகரமான கட்டுமானங்கள் போன்ற கட்டிடக் கட்டமைப்புகளுக்கான வழிமுறைகளை வழங்குவதற்காக 2015-இல் இரண்டாவது முறையாக திருத்தப்பட்டது. இதன் மூலம் "NBC 2015" கட்டுமானத்துறையின் புனிதப் புத்தகம் (Holy book” for the construction) என்று அழைக்கப்படுகிறது. தற்போது இந்தியாவில் 'தேசிய கட்டிடக் குறியீடு 2016' அமலில் உள்ளது. இதைத் தொடர்ந்து புதிதாக வந்த RERA-ன் அறிமுகத்தின் மூலம் இந்த NBC குறியீடு மேலும் வலுப்படுத்தப்பட்டதோடு, குடியிருப்பாளர்களின் பாதுகாப்பையும் இது கணக்கில் எடுத்துக் கொண்டது.
இவை தவிர ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பான அனைத்து பரிவர்த்தனைகளிலும் வெளிப்படைத்தன்மை, பொறுப்புக்கூறல், சரியான நேரத்தில் டெலிவரி, நுகர்வோரின் பாதுகாப்பு மற்றும் தாமதமாக பணம் செலுத்துவோருக்கான வட்டி நிர்ணயிப்பு போன்ற பல நன்மைகளையும் RERA, வீடு மற்றும் மனை வாங்குபவர்களுக்கு வழங்கி வருகிறது.
தமிழ்நாட்டில் RERA ஆணையம் (TNRERA) :
தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) விதிகள், 2017-ன் படி, மனைகள், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் மற்றும் கட்டிடங்கள் உட்பட அனைத்து ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களுக்கும் RERA ஒப்புதல் கட்டாயம் என்ற அறிவிப்பை தமழ்நாடு அரசின் வீட்டு வசதி மற்றும் நகர்ப்புற வளர்ச்சித்துறை அமைச்சகம் கடந்த 2017 ஜூன் 22 அன்று அரசாணை நிலை எண்.112 மூலம் வெளியிட்டது.
மேலும் தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) ஆணையம் (TNRERA) இரண்டு பகுதிகளுக்கான அதிகார வரம்புகளைக் கொண்டு செயல்படுகிறது. அதில் ஒன்று தமிழ்நாடு, மற்றொன்று அந்தமான் நிக்கோபார் தீவுகள் ஆகும்.
இந்த TNRERA-ல் 500 சதுர மீட்டருக்கு மேல் உள்ள நிலங்கள், எட்டு அடுக்குமாடிகளுக்கும் அதிகமாக குடியிருப்புகள் மற்றும் மனைகளை விற்பனை செய்வதற்கான ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்கள் ஆகிய அனைத்தும் கட்டாயம் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். இருப்பினும், மனைகள் 500 சதுர மீட்டருக்கும் குறைவாக இருந்தால், RERA ஒப்புதலை அவர்களின் விருப்பத்தின் பெயரில் செய்து கொள்ளலாம், கட்டாயமில்லை. மேலும் ஒருவரின் தனிப்பட்ட மனைகளை விற்கவோ அல்லது மாற்றவோ RERA ஒப்புதல் அவசியமில்லை. இதே போன்று மனைகள் ஒரு பெரிய ரியல் எஸ்டேட் திட்டத்தின் ஒரு பகுதியாக இல்லாமல், தனித்தனி மனைகளாக விற்கப்பட்டாலும் RERA ஒப்புதல் பெற அவசியமில்லை.
மேலும் இவ்வாறு தமிழ்நாடு கட்டட மனை விற்பனை ஒழுங்குமுறை குழுமத்தில் மனைகளை பதிவு செய்யத் தவறினாலோ, மேல்முறையீட்டு தீர்பாயத்திற்கு இணைக்காத பட்சத்திலோ, திட்டத்தின் செலவில் குறிப்பிட்ட தொகை அபராதம் அல்லது சிறை அல்லது இரண்டும் தண்டனையாக விதிக்கப்படும்.
RERA சான்றிதழ் (Certificate) என்றால் என்ன?
RERA சான்றிதழ் என்பது RERA-ன் கீழ் ஒரு திட்டத்தின் பதிவை உறுதிப்படுத்துவதற்கான ஒரு சட்ட ஆவணமாகும். RERA சான்றிதழில் மாநில அளவில் பதிவுசெய்யப்பட்ட சொத்துக்கள் அல்லது திட்டங்கள் பற்றிய தகவல்கள் அனைத்தும் திட்டத்தின் தனிப்பட்ட பதிவு எண், விளம்பரதாரர் மற்றும் திட்டமிடப்பட்ட நிறைவு தேதி ஆகியவற்றுடன் காணப்படும். RERA சான்றிதழ் வழங்கப்படாமல், ஒரு சொத்து அல்லது கட்டுமானத் திட்டத்தை, சந்தைப்படுத்தப்படவோ, முன்பதிவு செய்யவோ அல்லது விற்பனைக்கு வழங்கப்படவோ முடியாது.
8. இந்த ஒப்புதல் மூலம் திட்டம் முடிப்பதில் தாமதம் குறைக்கப்படுவதோடு, வீடு வாங்குபவர்களுக்கு வழங்கப்படும் போலியான தகவல்களும் தடுக்கப்படுகின்றன.
9. திட்டத்தை முடிப்பதில் தாமதம் ஏற்பட்டால் வாங்குபவர்களுக்கு RERA இழப்பீடு வழங்குகிறது. வாங்குபவர் ஒரு திட்டத்தில் இருந்து விலக விரும்பினால், வட்டியுடன் சேர்த்து முழுப் பணத்தையும் திரும்பப் பெற அவர்களுக்கு உரிமையையும் வழங்குகிறது.
500 சதுர மீட்டருக்கு மேல் நிலம் அல்லது எட்டு அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் உள்ள அனைத்து குடியிருப்பு அல்லது வணிகச் சொத்துகளும் அந்தந்த மாநிலத்தின் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தில் (RERA) கீழ்கண்ட முறைகளில் பதிவு செய்வது கட்டாயமாகும்.
கடந்த 2022 மார்ச் 26 வரையுள்ள தரவுகளின் படி, இந்தியாவில் 31 (6 interims and 25 regulars) ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையங்கள் (யூனியன் பிரதேசங்கள் மற்றும் மாநிலங்கள் சேர்த்து) உள்ளன.
ஆதாரங்கள்:
https://rera.tn.gov.in/homePageFiles/Real_Estate_Act.pdf
https://hareraggm.gov.in/en/list-of-links.php
https://rera.tn.gov.in/cms/tamil/index_tamil.php
மேலும் தேசிய கட்டிடக் குறியீடு (NBC) ஆவணம் முதன்முதலில் 1970-ல் ஆரம்பிக்கப்பட்டாலும், இதன் திருத்தப்பட்ட பதிப்பு, வீடுகள், வணிகங்கள், நிறுவனங்கள், பள்ளிகள், கடைகள் மற்றும் அபாயகரமான கட்டுமானங்கள் போன்ற கட்டிடக் கட்டமைப்புகளுக்கான வழிமுறைகளை வழங்குவதற்காக 2015-இல் இரண்டாவது முறையாக திருத்தப்பட்டது. இதன் மூலம் "NBC 2015" கட்டுமானத்துறையின் புனிதப் புத்தகம் (Holy book” for the construction) என்று அழைக்கப்படுகிறது. தற்போது இந்தியாவில் 'தேசிய கட்டிடக் குறியீடு 2016' அமலில் உள்ளது. இதைத் தொடர்ந்து புதிதாக வந்த RERA-ன் அறிமுகத்தின் மூலம் இந்த NBC குறியீடு மேலும் வலுப்படுத்தப்பட்டதோடு, குடியிருப்பாளர்களின் பாதுகாப்பையும் இது கணக்கில் எடுத்துக் கொண்டது.
இவை தவிர ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பான அனைத்து பரிவர்த்தனைகளிலும் வெளிப்படைத்தன்மை, பொறுப்புக்கூறல், சரியான நேரத்தில் டெலிவரி, நுகர்வோரின் பாதுகாப்பு மற்றும் தாமதமாக பணம் செலுத்துவோருக்கான வட்டி நிர்ணயிப்பு போன்ற பல நன்மைகளையும் RERA, வீடு மற்றும் மனை வாங்குபவர்களுக்கு வழங்கி வருகிறது.
தமிழ்நாட்டில் RERA ஆணையம் (TNRERA) :
தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) விதிகள், 2017-ன் படி, மனைகள், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் மற்றும் கட்டிடங்கள் உட்பட அனைத்து ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களுக்கும் RERA ஒப்புதல் கட்டாயம் என்ற அறிவிப்பை தமழ்நாடு அரசின் வீட்டு வசதி மற்றும் நகர்ப்புற வளர்ச்சித்துறை அமைச்சகம் கடந்த 2017 ஜூன் 22 அன்று அரசாணை நிலை எண்.112 மூலம் வெளியிட்டது.
மேலும் தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) ஆணையம் (TNRERA) இரண்டு பகுதிகளுக்கான அதிகார வரம்புகளைக் கொண்டு செயல்படுகிறது. அதில் ஒன்று தமிழ்நாடு, மற்றொன்று அந்தமான் நிக்கோபார் தீவுகள் ஆகும்.
இந்த TNRERA-ல் 500 சதுர மீட்டருக்கு மேல் உள்ள நிலங்கள், எட்டு அடுக்குமாடிகளுக்கும் அதிகமாக குடியிருப்புகள் மற்றும் மனைகளை விற்பனை செய்வதற்கான ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்கள் ஆகிய அனைத்தும் கட்டாயம் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். இருப்பினும், மனைகள் 500 சதுர மீட்டருக்கும் குறைவாக இருந்தால், RERA ஒப்புதலை அவர்களின் விருப்பத்தின் பெயரில் செய்து கொள்ளலாம், கட்டாயமில்லை. மேலும் ஒருவரின் தனிப்பட்ட மனைகளை விற்கவோ அல்லது மாற்றவோ RERA ஒப்புதல் அவசியமில்லை. இதே போன்று மனைகள் ஒரு பெரிய ரியல் எஸ்டேட் திட்டத்தின் ஒரு பகுதியாக இல்லாமல், தனித்தனி மனைகளாக விற்கப்பட்டாலும் RERA ஒப்புதல் பெற அவசியமில்லை.
மேலும் இவ்வாறு தமிழ்நாடு கட்டட மனை விற்பனை ஒழுங்குமுறை குழுமத்தில் மனைகளை பதிவு செய்யத் தவறினாலோ, மேல்முறையீட்டு தீர்பாயத்திற்கு இணைக்காத பட்சத்திலோ, திட்டத்தின் செலவில் குறிப்பிட்ட தொகை அபராதம் அல்லது சிறை அல்லது இரண்டும் தண்டனையாக விதிக்கப்படும்.
RERA சான்றிதழ் (Certificate) என்றால் என்ன?
RERA சான்றிதழ் என்பது RERA-ன் கீழ் ஒரு திட்டத்தின் பதிவை உறுதிப்படுத்துவதற்கான ஒரு சட்ட ஆவணமாகும். RERA சான்றிதழில் மாநில அளவில் பதிவுசெய்யப்பட்ட சொத்துக்கள் அல்லது திட்டங்கள் பற்றிய தகவல்கள் அனைத்தும் திட்டத்தின் தனிப்பட்ட பதிவு எண், விளம்பரதாரர் மற்றும் திட்டமிடப்பட்ட நிறைவு தேதி ஆகியவற்றுடன் காணப்படும். RERA சான்றிதழ் வழங்கப்படாமல், ஒரு சொத்து அல்லது கட்டுமானத் திட்டத்தை, சந்தைப்படுத்தப்படவோ, முன்பதிவு செய்யவோ அல்லது விற்பனைக்கு வழங்கப்படவோ முடியாது.
RERA ஒப்புதலின் நன்மைகள்:
1. பதிவுசெய்யப்பட்ட முகவர்கள் கடுமையான விதிகள் மற்றும் ஒழுங்குமுறைகளுக்குக் கட்டுப்பட்டிருப்பதால், வாடிக்கையாளர்களின் நம்பகத்தன்மையை இது அதிகரிக்கிறது.
2. இதில் வகுக்கப்பட்டுள்ள விதிகள் மற்றும் ஒழுங்குமுறைகளை, கட்டடம் மற்றும் மனைகளின் உரிமையாளர்கள் பின்பற்றுகிறார்கள் என்பதற்கு RERA சான்றிதழ் உத்தரவாதம் அளிக்கிறது.
3. முறைகேடுகள் ஏற்படுவதற்கான வாய்ப்புகளை குறைக்கிறது.
4. வாங்குபவர்களின் நலன்கள் மற்றும் உரிமைகளை உறுதி செய்கிறது
5. வாங்குபவர்களும், கட்டடம் மற்றும் மனைகளின் உரிமையாளர்களும், RERA-ன் புகார்கள் குழுவை (RERA’s complaints panel) எளிதில் அணுக முடியும்.
6. இந்தியா முழுவதும் ஒரே மாதிரியான மாதிரிகள் செயல்படுத்தப்படுவதை இது உறுதி செய்கிறது
7. முதலீட்டாளர்களுக்கு பொறுப்புணர்வை உருவாக்குகிறது.
8. இந்த ஒப்புதல் மூலம் திட்டம் முடிப்பதில் தாமதம் குறைக்கப்படுவதோடு, வீடு வாங்குபவர்களுக்கு வழங்கப்படும் போலியான தகவல்களும் தடுக்கப்படுகின்றன.
9. திட்டத்தை முடிப்பதில் தாமதம் ஏற்பட்டால் வாங்குபவர்களுக்கு RERA இழப்பீடு வழங்குகிறது. வாங்குபவர் ஒரு திட்டத்தில் இருந்து விலக விரும்பினால், வட்டியுடன் சேர்த்து முழுப் பணத்தையும் திரும்பப் பெற அவர்களுக்கு உரிமையையும் வழங்குகிறது.
RERA-வில் பதிவு செய்வது எப்படி?
500 சதுர மீட்டருக்கு மேல் நிலம் அல்லது எட்டு அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் உள்ள அனைத்து குடியிருப்பு அல்லது வணிகச் சொத்துகளும் அந்தந்த மாநிலத்தின் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தில் (RERA) கீழ்கண்ட முறைகளில் பதிவு செய்வது கட்டாயமாகும்.
- ஆன்லைன் விண்ணப்பம்: திட்டம் அமைந்துள்ள அந்தந்த மாநிலத்தின் அதிகாரப்பூர்வ RERA இணையதளத்தில் விண்ணப்பிக்க வேண்டும்.
- படிவத்தை நிரப்புதல்: 'புதிய திட்டப் பதிவு'க்கான விருப்பத்தைத் தேர்ந்தெடுத்து, அதில் தேவையான தகவலுடன் படிவத்தை நிரப்பி ஆவணங்களை இணைக்க வேண்டும்.
- ஆவணங்களை இணைத்தல்: தேவையான துணை ஆவணங்கள், நிறுவனத்தின் விவரங்கள் (பெயர், வகை, பதிவு செய்யப்பட்ட முகவரி), அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் எண்ணிக்கை மற்றும் வகை, கடந்த ஐந்து ஆண்டுகளில் விளம்பரதாரரால் தொடங்கப்பட்ட திட்டங்கள், அவை முடிந்ததா அல்லது இன்னும் செயல்பாட்டில் உள்ளதா, தற்போதைய நிலை, முறையான அதிகாரியிடமிருந்து ஒப்புதல்கள் மற்றும் தொடக்கச் சான்றிதழின் நகல் போன்றவற்றையும் பதிவு செய்யும் போது இணைக்க வேண்டும்.
- திட்ட விவரங்களைப் புதுப்பித்தல்: பதிவு எண்ணைப் பெற்ற பிறகு, திட்ட விவரங்களை RERA இணையதளத்தில் தொடர்ந்து புதுப்பிக்க வேண்டும்.
மாநில வாரியாக RERA ஆணையம்:
கடந்த 2022 மார்ச் 26 வரையுள்ள தரவுகளின் படி, இந்தியாவில் 31 (6 interims and 25 regulars) ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையங்கள் (யூனியன் பிரதேசங்கள் மற்றும் மாநிலங்கள் சேர்த்து) உள்ளன.
ஆதாரங்கள்:
https://rera.tn.gov.in/homePageFiles/Real_Estate_Act.pdf
https://hareraggm.gov.in/en/list-of-links.php
https://rera.tn.gov.in/cms/tamil/index_tamil.php
